本网青岛讯（通讯员 孙杨）为贯彻落实青岛市委、市政府“以高质量项目建设 推动高质量发展”工作部署，促进自然资源和规划工作精准、高效、服务保障高质量发展。近期，青岛市自然资源和规划局印发了《关于进一步优化自然资源和规划要素保障措施的通知》。5月23日，青岛市政府新闻办召开新闻发布会，介绍《进一步优化自然资源和规划要素保障措施》的有关情况，青岛市自然资源和规划局党组成员、副局长庞兵锋，青岛市自然资源和规划局总规划师胡雁，青岛市自然资源和规划局总经济师常勇出席发布会并回答记者提问。
发布会现场
自然资源是经济社会发展的物质基础和空间载体，城市的高质量发展离不开高质量的自然资源和规划要素保障。4月25日，中央政治局会议指出，要以高质量发展的确定性应对外部环境急剧变化的不确定性；要加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，持续巩固房地产市场稳定态势；要大力发展服务消费，增强内需对经济增长的拉动作用。青岛市委市政府高度重视、认真落实会议精神，将高质量项目建设作为经济工作的核心抓手，锚定“走在前、挑大梁”，坚定扛牢经济大市责任担当。青岛市自然资源和规划局始终把思想和行动统一到市委市政府的部署安排上来，树牢“抓项目就是抓发展，谋项目就是谋未来”理念，坚持“项目跟着规划走，要素跟着项目走”，以高质量项目建设推动高质量发展。
一是强化规划统筹引领。充分发挥国土空间总体规划的战略引领作用，科学统筹规划重大产业空间布局，引导产业项目向园区和经济功能区集中，增强土地资源节约利用水平，为实体经济发展、建设现代化产业体系提供空间保障。
二是加强土地要素保障。制定优质地块评价标准，聚焦优质地块，结合市场需求、去化周期等，合理安排供地计划，有序确定供地节奏；研究制定政策措施，从鼓励企业优化开发、促进市场流通转让、政府组织收回收购三大方面积极盘活存量土地；加强工业用地精准供给，健全工业用地全生命周期管理机制，新增工业用地全部以“标准地”出让，明确投资强度、容积率等指标，支持传统产业升级、新兴产业壮大和未来产业培育；加大批而未供和闲置土地处置力度，创新土地供应模式，以租赁、弹性出让等方式推动批而未供土地处置，依托盘活存量房地产用地支持政策，推动“一地一策”盘活；持续加大优质商品用地宣传力度，通过土地推介会等方式，加强与央企国企、知名房地产企业洽谈合作，精准匹配房企购地意向，形成有效增量。
三是优化审批服务流程。全面实行土地报批专员制度及“项目管家”制度，坚持“让服务走在审批前”，提供全流程规划审批服务，及时解决规划、用地报批工作中的难点和堵点，进一步加快组卷报批进度，项目管家“一对一”精准服务，跑出项目落地“加速度”。对重点项目采取“容缺受理、图证分离、承诺许可”等方式，压茬办理规划许可手续，推动山姆会员商店等一批重点项目“拿地即拿证、拿证即开工”。完善项目策划生成工作机制，在项目招引洽谈阶段，协同相关部门及各区（市）政府，统筹策划项目空间位置、用地规模等要素，审查规划管控要求，引导项目优先利用存量土地资源，及时协调解决项目土地规划手续办理瓶颈问题。
在促进房地产市场平稳健康发展方面，青岛市自然资源和规划局聚焦高品质住房建设、土地供应、盘活存量土地等重点工作，接续出台了2批次优化居住用地供应和规划管理措施，同时，会同多部门出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》等政策，在容积率支持、优质地块供应、商品住宅用地预申请、合理利用地下空间资源等方面持续发力，推动经济稳健向好、进中提质。
为持续巩固房地产市场稳定态势，青岛市自然资源和规划局聚焦群众和企业需求，在前期已出台政策措施的基础上，制定了《进一步优化自然资源和规划要素保障措施》（以下简称《保障措施》），从规划和土地两方面入手，精准有效政策赋能，为青岛市经济社会高质量发展提供有力支撑。《保障措施》起草过程遵循了系统调研、经验借鉴与本地实际相结合的原则，聚焦推动好地块建设好房子、支持大型商业综合体（购物中心）有序建设、推进地下空间有效利用3个方面，提出了10条具体措施，下面，为大家详细介绍《保障措施》有关内容。
多举措提供规划支持，推动好地块建设好房子
（一）合理设置小区出入口大堂。小区出入口大堂是连接居住小区内外的过渡空间，是展示小区特色的窗口，为进一步提升小区门户品质形象，增强居民归家体验，《保障措施》提出，新建小区可结合小区出入口最多设置两处单层小区大堂，用于必要的人车通行、出入管理、前台接待、休息等候功能，小区大堂每处建筑面积不超过200平方米的部分，不计入容积率，从而鼓励打造功能完善、设计精美的小区出入口空间，提升城市界面美观度。
（二）鼓励设置无雨归家流线。居住小区公共空间设置风雨连廊连接各楼栋，可以方便居民无雨归家、文体活动和休憩交流，既可以串联整个小区，合理规划归家动线，也科学划分不同功能区域，为小区打造更多灵活多样、丰富有趣的公共空间。《保障措施》规定，新建居住小区内可局部设置单层、两侧无围护结构、顶盖宽度不超过3米的风雨连廊，计入建筑密度，不计入容积率。从而鼓励有条件的小区合理设置风雨连廊，疏解地面交通，丰富景观层次，打造“移步换景”的开放活力社区。
（三）优化调整阳台管控要求。阳台是居住空间的延伸，按照我市此前规定，每个住宅户型阳台的水平投影面积之和不应超过该户型套内建筑面积的16%，且不应大于24平方米。上述规定试行期间，我局持续跟踪评估执行情况与实施效果，并积极听取有关部门单位的意见建议。为进一步加强住宅阳台精细化管理，提升居民获得感，《保障措施》优化调整我市住宅阳台面积管控要求，规定：每个户型阳台的水平投影面积之和，不应超过该户型套内建筑面积的16%，且不应大于32平方米。进一步放宽了大面积段住宅的阳台面积上限，更好地保证套型功能完整性，从而为居民提供更加舒适宽敞的室内休憩、晾晒衣物空间。
（四）完善配套市政公用设施。为保障居民日常生活需要，引导小区充分建设设施完好、运行安全、供给稳定的市政公用设施，《保障措施》规定，新建居住小区内配建的生活垃圾收集站、再生资源回收站、产权移交政府指定单位的10千伏变（配）电室和换热站，不计入容积率，从而更好地促进小区环境整洁有序，保障住区运行，提高住区韧性。
以上4类不计入容积率的部分同时也不计入土地出让价款，按照国家有关标准规范计算建筑面积。
培育消费新载体，支持大型商业综合体（购物中心）建设
（一）支持新型消费载体建设。为深入推进国际消费中心城市建设，更好满足人民群众多层次、多样化消费需求，激发市场活力。《保障措施》支持、引导有序建设大型商业综合体（购物中心），在满足总建筑面积在3万平方米以上、整体自持等相关条件下，优化土地供应方式，合理确定土地供应价格，允许土地用途兼容复合利用，支持建设以区域为中心、以购物中心为主导，融合商业零售、餐饮、休闲养生等多项城市主要功能活动，面向各类生活消费人群、提供综合性服务的大型单体式建筑综合体，培育沉浸式、体验式、互动式消费新载体、新场景，推动新型消费扩容提质，持续释放消费潜力。
（二）健全基准地价系数修正体系。基准地价是管理和调控土地市场的重要手段，有助于合理评估和利用土地资产的价值。《保障措施》发布后新供应的大型商业综合体（购物中心）用地，土地用途设定为商业用地（零售商业用地），设定总建筑面积和楼层基准地价修正系数。根据建筑面积大小和楼层数进行修正，合理确定地价水平。
（三）促进大型商业综合体（购物中心）项目建成运营。为推动大型商业综合体（购物中心）项目早落地、早建成、早运营，提升区域经济活力，促进经济结构优化升级，《保障措施》明确土地供应前，需由属地区政府确定商业业态、规模（包括总建筑面积、单层建筑面积）、自持要求、建筑设计方案及其他相关内容，并纳入建设用地使用权出让文件和项目履约监管协议。土地竞得人须在竞拍结束后，签订《成交确认书》之前，与属地区政府签订《项目履约监管协议》。属地区政府按照《项目履约监管协议》进行全程监管。
优化营商环境，提升地下空间利用水平
（一）推进已建成地下空间历史遗留项目完善手续。为推动地下空间合理有效利用，对2015年1月12日《青岛市国土资源和房屋管理局地下空间国有建设用地使用权管理办法》（青土资房发〔2014〕656号）实施前，已竣工验收、尚未办理地下建（构）筑物不动产首次登记的项目，建设单位有申请办理不动产登记需求的，可按本文件的规定完善相关手续。
（二）简化地下空间历史遗留项目用地手续办理程序。地表已办理划拨用地手续的结建地下空间，符合划拨用地目录的，可依据地表用地划拨决定书（或批文）和规划核实意见，直接办理不动产登记；采用出让方式办理用地手续的，合理确定使用年限，完善用地手续。
《保障措施》于5月22日印发实施。青岛市自然资源和规划局将始终坚持围绕中心、服务大局、主动作为，扎实落实好各项政策措施，充分释放政策效应，推动好政策“直达快享”、精准滴灌，让企业“真解渴”，让群众“早受益”。同时，紧盯市场需求和社会关切，加强市场调研和服务推介，持续加大优质地块供应力度，积极盘活存量房地产用地，探索“地产+”融合发展新模式，持续优化自然资源要素供给与配置，以高水平、高效益保障，为全市经济高质量发展保驾护航。
全国基层党建网记者：
出台自然资源和规划保障措施支持大型商业综合体有序建设，都有哪些考虑？
青岛市自然资源和规划局总经济师常勇：
消费，一头连着千行百业，一头连着千家万户，是推动发展的重要“引擎”。为大力发展服务消费，增强消费对经济增长的拉动作用，更好满足人民美好生活需要，我局出台措施支持大型商业综合体有序建设。
一是创新消费载体建设，打造消费新场景。消费活、商贸兴、百业旺。大型商业综合体作为消费的重要载体，是城市现代化进程中不可或缺的重要组成部分。支持大型商业综合体有序建设，可以对外展示城市的繁荣与活力，促进城市空间拓展和优化；能够创新消费场景，增加优质消费供给，丰富了居民的生活体验，推动消费提质升级。
二是更新基准地价体系，激发市场新活力。商业用地受区位、交通、配套设施等因素影响较大，不同区域的商业价值差异显著。修正大型商业综合体基准地价系数，根据具体位置、条件等因素对基准地价进行调整，使其更贴近实际市场价值，提高土地估价的科学性和准确性，合理引导土地资源向高效领域流动，促进商业用地集约利用。在借鉴外地先进经验的基础上，我局从健全基准地价修正体系入手，设定大型商业综合体基准地价修正系数。具体来说，本文件发布后新供应的大型商业综合体（购物中心）用地，土地用途设定为商业用地（零售商业用地），设定总建筑面积和楼层基准地价修正系数。总建筑面积修正系数为：3万-5万平方米（不含本数）系数0.9，5万-8万平方米（不含本数）系数0.8，8万平方米及以上系数0.7；楼层修正系数为：地上一层系数1，地上二层系数0.6，地上三层系数0.5，地上四层及以上系数0.4，地下空间不做楼层系数修正。
通过建立健全透明化的基准地价系数修正体系，增强投资者信心，提供稳定、可预期的政策环境，有助于投资者结合市场定位选择成本与潜力匹配的地块，实现精准投资。
三是革新项目监管机制，助推项目见实效。实施项目履约监管是推动项目落地、优化资源配置、提升项目质量的重要手段，能够有效促进项目的顺利实施。在土地供应前，确定商业业态、规模、自持要求、建筑设计方案及其他相关内容，有助于具体化、精准化、常态化引导大型商业综合体建设运营。本次出台措施通过做足项目谋划、做深过程监管、做实运营维护，以全周期发力、全流程提速、全方位提升，护航项目早落地、快建设、速达效，提升区域经济活力，促进经济结构优化升级，为城市的可持续发展增添新动能。
（来源：青岛市人民政府新闻办公室）
编辑：于琛
